Gastos de Hipoteca
Como ya hemos comentado en otros artículos, los conocidos como ¨gastos hipotecarios¨ son aquellos gastos que el prestatario abonó en el momento de la firma del préstamo hipotecario por la notaría, el Registro de la Propiedad, la gestoría o la tasación de la vivienda.
El 23 de diciembre de 2015, el Tribunal Supremo declaró la nulidad de las cláusulas de gastos insertas en la mayoría de las escrituras de préstamos hipotecarios por considerarlas abusivas.
Esto permitió abrir la puerta a la recuperación de esas cantidades para miles de familias que habían visto como el ya de por sí difícil paso de adquirir una vivienda, se encarecía aún más al tener que afrontar esas cantidades económicas ligadas a la hipoteca.
Con posterioridad, en el año 2019, el Tribunal Supremo se pronunció sobre cómo debían distribuirse dichos gastos hipotecarios, manifestando que los gastos de notaría y gestoría debían abonarse al 50% entre el banco y el consumidor y los gastos de registro correspondían en exclusiva a la entidad financiera. En dicha sentencia no se pronunció sobre el reparto de los gastos de tasación del inmueble hipotecado, si bien la Audiencia Provincial de Valladolid se pronunció a favor de una distribución del gasto al 50% entre el banco y el consumidor.
El 16 de julio de 2020, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, declaró que el juez nacional no puede negar al consumidor la devolución de las cantidades abonadas en virtud de dicha cláusula, salvo que las disposiciones de derecho nacional aplicables impusieran al consumidor el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos.
Este pronunciamiento se tradujo en que en nuestro país el prestatario podría reclamar el 100% de los gastos de registro y gestoría y el 50% de los gastos de notaría.
Igualmente, el Tribunal de Justicia se pronunció sobre el plazo de prescripción para reclamar dichas cantidades, manifestando que corresponde a cada Estado determinar el plazo de prescripción, siempre que no haga imposible o excesivamente difícil el ejercicio de los derechos conferidos por el ordenamiento jurídico comunitario.
En nuestro país la acción de nulidad de pleno derecho de una cláusula abusiva no está sometida a plazo de prescripción alguno, es decir, es imprescriptible, sin embargo, sí que podría someterse al plazo general de prescripción de las acciones de 5 años establecido en nuestro ordenamiento jurídico, a la acción de restitución de las cantidades abonadas de más en el momento de la firma de la hipoteca.
Por esta razón hay quienes entienden que las acciones para la reclamación de gastos hipotecarios prescribirán el próximo día 23 de diciembre de 2020, pues se cumpliría el plazo de 5 años desde la primera sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015, en la que se declaró la nulidad por abusividad de estas cláusulas.
Sin embargo, existen discrepancias sobre si el cómputo de dicho plazo debería comenzar el 23 de diciembre de 2015, puesto que en dicha sentencia el Tribunal Supremo no se había pronunciado sobre el reparto de los gastos, sino únicamente sobre su nulidad, puesto que dicha distribución no se produjo hasta el año 2019.
Igualmente, existen divergencias sobre si este plazo de 5 años podría comenzar a computarse con anterioridad a la propia declaración de nulidad de la cláusula, o sólo podría comenzar a correr una vez que se hubiera declarado la nulidad de la cláusula de gastos, afectando únicamente este plazo de 5 años a la acción de reclamación de cantidad, puesto que la acción de nulidad es imprescriptible.
Los diversos puntos de vista legales y el amplio debate jurídico existente nos hace advertir de la fecha del 23 de diciembre como un plazo límite antes del cual conviene realizar la reclamación para evitar que se queden lo que es tuyo.
Artículo publicado el 21 de diciembre de 2020 en "Tribuna de Valladolid"