La aprobación del RD 8/2020 de medidas urgentes y extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19, y su ampliación por el RD 11/2020, incluye varias medidas de carácter social. Entre ellas, la que hoy nos ocupa: La moratoria de las hipotecas.
Lo primero que debemos conocer es quién puede solicitar esta moratoria.
Las medidas establecidas en el RD van dirigidas:
- A los deudores hipotecarios en la adquisición de su vivienda habitual.
- A las hipotecas sobre inmuebles destinados a actividades de empresarios y profesionales.
- A las viviendas en alquiler de personas físicas cuando estas hayan dejado de percibir la renta desde la entrada en vigor del Estado de Alarma.
Todas estas situaciones habrán de provocar extraordinarias dificultades para atender su pago como consecuencia de la crisis del coronavirus, situando al deudor dentro de los supuestos de vulnerabilidad económica.
¿Qué se entiende por vulnerabilidad económica?
El RD define los supuestos en los que los deudores hipotecarios serán considerados en situación de vulnerabilidad económica:
1. Cuando el deudor se encuentre en situación de desempleo, o en caso de ser empresario o profesional sufra una pérdida sustancial de sus ingresos o de su facturación de al menos el 40%.
2. Que el conjunto de ingresos de la unidad familiar no supere en el mes anterior a la moratoria:
a) El límite de 3 veces el IPREM con carácter general.
b) Este límite se incrementa en 0,1 por cada hijo a cargo en la unidad familiar y de 0,15 en las familias monoparentales.
c) Este límite también se incrementará en 0,1 por cada miembro de la unidad familiar mayor de 65 años.
d) En las unidades familiares en las que uno de los miembros posea una discapacidad superior al 33% el límite será de 4 veces el IPREM, y en caso de que dicha discapacidad sea superior al 65% el límite será 5 veces el IPREM.
3. Que la suma de la cuota de la hipoteca, los gastos y los suministros básicos (electricidad, gas, gasoil, agua, telecomunicaciones fijas y móvil, cuotas de comunidad) sea igual o superior al 35% de los ingresos que perciba el conjunto de la unidad familiar.
4. Que a causa de la situación de emergencia sanitaria la familia haya sufrido una alteración significativa de las circunstancias económicas en términos de esfuerzo de acceso a vivienda.
a) Que el esfuerzo que suponga la carga hipotecaria se haya multiplicado al menos por 1,3.
b) Que se haya producido una caída sustancial de las ventas de al menos el 40%.
Las personas que cumplan los requisitos mencionados podrán solicitar a su banco la moratoria en el pago de la hipoteca hasta 15 días después del fin de la vigencia del RD o de sus prórrogas.
Para ello, deberán acreditar el cumplimiento de los requisitos exigidos mediante una serie de documentos tales como:
- En el caso de la situación de desempleo: Certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones donde figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestación o subsidio.
- En el caso de autónomos: Certificado expedido por la AEAT o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
- La unidad familiar: Libro de familia, documento que acredita la unión de hecho, certificado de empadronamiento o declaración de discapacidad o dependencia para realizar actividad laboral.
- Para la titularidad de los bienes: Nota simple emitida por el Registro de la Propiedad, escritura de la compraventa y del préstamo. En el caso de moratorias de viviendas de alquiler deberá adjuntarse dicho contrato.
- Finalmente, el deudor deberá aporta una declaración responsable acerca del cumplimiento de los requisitos exigidos.
Si no pudiese adjuntar algún documento dispondrá de un plazo de 1 mes desde que finalice el estado de alarma para presentarlo.
Una vez realizada la solicitud de la moratoria, el banco lo implementará en el plazo de 15 días. Una vez concedida, la entidad financiera lo comunicará al Banco de España.
Los efectos de la moratoria del préstamo conllevan la suspensión de la deuda hipotecaria durante el plazo en que esté vigente, la suspensión de la cláusula de vencimiento anticipado del préstamo, y no se devengarán intereses moratorios por estas cuotas.
El plazo mínimo de la moratoria es de tres meses, ampliable por acuerdo de Consejo de Ministros.
Una vez aplicada no se pagan cuotas ni se generan intereses durante el plazo de vigencia de la medida. Sin embargo, no debemos perder de visto que es solo un aplazamiento del pago, por ello, se alargará la duración total del préstamo los meses que dure la moratoria.
La moratoria deberá formalizarse con posterioridad en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad. Ese trámite no se podrá realizar hasta que no finalice el Estado de Alarma y será el banco el que deberá asumir los gastos de notario y registro.
La primera redacción del RD no cubría las necesidades existentes en la sociedad al dejar fuera a muchos ciudadanos dada la rigidez establecida. Con la modificación aprobada el 31 de marzo, se introducen modificaciones que suponen un avance y abren la puerta a nuevos beneficiarios, sin embargo, desconocemos si esto será suficiente.