Deudas y embargos
Hasta hace poco, existían dos posiciones contrapuestas en las Audiencias Provinciales de nuestro territorio nacional respecto de si el adquirente un inmueble, que lo adquiere como consecuencia de una ejecución debe subrogarse en la posición del arrendador en cuanto a la vigencia del contrato de alquiler que este tenía suscrito con anterioridad para uso distinto de vivienda.
De un lado, encontramos a aquellos que entienden que se debe hacer una aplicación extensiva del artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Urbanos "el adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria". Es decir, que el nuevo adquirente queda subrogado en los derechos y obligaciones del anterior propietario.
De otro lado, encontramos a aquellos que consideran que a falta de regulación prevista en el contrato de alquiler, es de aplicación de forma supletoria lo previsto en el Código Civil, y que por tanto, en atención al artículo 1549 "Con relación a terceros, no surtirán efecto los arrendamientos de bienes raíces que no se hallen debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad¨ poniéndolo en relación con lo previsto en el artículo 1571 del mismo texto ¨El comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria". Es decir, que el arrendamiento se extingue tras la enajenación forzosa, salvo que el arrendamiento conste inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la hipoteca o carga que se ejecuta.
El pasado 15 de noviembre de 2021 el Tribunal Supremo se pronunció sobre este particular en su sentencia 783/2021 abordando de manera amplia la cuestión.
De un lado diferencia claramente el régimen legal que se debe aplicar a los arrendamientos de vivienda y a los de locales comerciales, basándose principalmente en que las realidades de uno y otro son diferentes, y que la protección que la Ley ha otorgado a uno y a otro régimen también.
"Es preciso diferenciar entre el régimen legal aplicable a los arrendamientos de vivienda y a los de locales destinados a un uso distinto del de vivienda (distinción que se ha mantenido en las sucesivas redacciones de la ley)".
"La ausencia de norma específica referida a la enajenación forzosa del inmueble arrendado para uso distinto de vivienda (como es el caso de la litis), ha suscitado en la doctrina de los autores y de las Audiencias opiniones contrapuestas acerca de la cuestión jurídica sometida a la presente controversia: (i) para unos resulta aplicable el art. 1571 CC ('venta quita renta': el contrato se extingue tras la enajenación forzosa, salvo si el arrendamiento consta inscrito en el Registro con anterioridad al gravamen que se ejecuta); (ii) otros postulan la aplicación analógica del art. 13 LAU, tesis que sigue el juzgado de primera instancia; y (iii) para otros, el precepto aplicable es el art. 29 LAU que regula la enajenación de la finca arrendada, al entender que el término 'enajenación' denota un concepto amplio en que se puede incluir la venta forzosa, tesis a la que se adscribe la sentencia impugnada".
"(?) el distinto régimen legal existente para los arrendamientos de vivienda y para los de locales destinados a otros usos, diferencias cuyo fundamento está en el carácter tuitivo de la ley para los primeros, impide fungir o trasvasar preceptos de uno de estos regímenes (título II de la LAU) al otro (título III), por vía de la analogía o de interpretación extensiva, respecto de supuestos no sometidos al mismo".
"En la sentencia 514/2012, de 20 de julio, explicamos la diferente teleología de ambos regímenes con la siguiente argumentación, contraria a una aplicación analógica de las normas en esta materia, analogía que requiere una identidad de razón aquí inexistente: [...] Uno de los principios básicos de la regulación de uno y otro, resulta, como expresa la Exposición de Motivos de 'la clara diferenciación de trato entre los arrendamientos de vivienda y los destinados a cualquier otro uso distinto del de vivienda, por entender que las realidades económicas subyacentes son sustancialmente distintas y merecedoras, por tanto, de sistemas normativos disímiles que se hagan eco de esa diferencia', y ello se concreta, de un lado, en el carácter tuitivo de la regulación de los arrendamientos de vivienda, y de otro, en una regulación basada de forma absoluta en el libre acuerdo de las partes, caso de los arrendamientos destinados a otros usos, y en la existencia de medidas de protección al arrendatario sólo allí donde la finalidad del arrendamiento sea la satisfacción de la necesidad de vivienda del individuo y de su familia, pero no en otros supuestos en los que se satisfagan necesidades económicas, recreativas o administrativas".
El Alto Tribunal considera que no se puede hacer una aplicación extensiva del artículo 29 de la LAU, pues en defecto de pacto previsto en el contrato de arrendamiento, se debe acudir al Código Civil.
"No compartimos la tesis asumida por el tribunal de apelación a favor de la aplicación del art. 29 LAU al presente caso, bajo el argumento de que el término 'enajenación' que figura en ese precepto permite su aplicación a supuestos de venta forzosa de la finca, con la consecuencia de que el adjudicatario quedaría subrogado en la posición del arrendador (sin derecho, por tanto, a que termine el arrendamiento), salvo que el adjudicatario tenga la condición de tercero hipotecario del art. 34 LH, o en supuestos de simulación o fraude".
"No hay motivos para una interpretación extensiva del art. 29 LAU, porque, como hemos dicho, las razones a que responde el tratamiento legal de las enajenaciones voluntarias no son predicables de las enajenaciones forzosas. Tampoco hay laguna o vacío legal que obligue a esa interpretación extensiva, pues la ausencia de previsión legal específica en el caso de los arrendamientos de uso distinto responde al designio legal de que su 'regulación [esté] basada de forma absoluta en el libre acuerdo de las partes' y, en su defecto, por el régimen común del Código civil, al que expresamente se remite".
"El régimen de los arts. 1549 y 1571 del Código civil respecto de la eficacia frente a terceros de los arrendamientos no inscritos. Por tanto, en ausencia de pacto contractual en la materia (que en este caso no existe al producirse la transmisión no mediante contrato translativo sino por enajenación forzosa), hay que acudir al Código civil por la remisión que al mismo hace el art. 4.3 LAU. Lo que reconduce a los arts. 1571.1 y 1549 CC".
"La ley general no ha procurado una protección singular al arrendatario, por lo que, al desaparecer el derecho del arrendador, la locación se extingue y el nuevo titular no viene obligado a respetarlo, tal como acaece en el supuesto de transmisión contemplado en el artículo 1571 del Código Civil".
Por ello, termina concluyendo que respecto de los arrendamientos para uso distinto al de vivienda cuando sea aplicable el Código Civil en virtud de la remisión del art. 4.3 de aquella, a falta de pacto en contrario y de inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad, el tercer adquirente de la finca arrendada (en este caso el adjudicatario en la subasta) no puede verse perjudicado (no le es oponible) el arrendamiento.
Artículo publicado en Tribuna de Valladolid el 22 de mayo de 2023