• Sandra Pacho

¿PUEDO DEJAR DE PAGAR EL ALQUILER DURANTE EL ESTADO DE ALARMA POR CORONAVIRUS?





Es una de las preguntas más habituales en estos días.

Muchas personas se han visto inmersas en un Expediente de Regulación Temporal de Empleo (ERTE), han perdido sus trabajos, o han visto reducidos sustancialmente sus ingresos, con lo que perciben cantidades mucho menores que las que venían recibiendo hasta ahora, teniendo que hacer frente a los mismos gastos que antes.

Lo primero que debemos abordar es quién puede solicitar el aplazamiento o condonación del alquiler, y para ello, debemos atender a la doble diferenciación que marca el Real Decreto.

De un lado, diferencia entre los grandes tenedores de viviendas (persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2), empresas o entidades públicas de viviendas, y de otro, los pequeños propietarios, (personas físicas o jurídicas que sean titulares de menos de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros o una superficie construida de menos de 1.500 m2), dando una cobertura distinta en uno u otro supuesto.

Esta diferenciación se debe a que el 85% de los pisos arrendados como vivienda en nuestro país están en manos de personas físicas consideradas pequeños propietarios, que necesitan dichas rentas para su propia subsistencia, quedando en manos de los llamados grandes tenedores tan solo el 15%.

Los requisitos exigidos tanto en uno como en otro son los siguientes:

1- Que el arrendatario sea titular de un contrato de vivienda habitual al amparo de la Ley de Arrendamiento Urbanos. Es decir, que se excluyen las rentas antiguas y los alquileres de uso distinto del de vivienda.

2- Que dicho arrendatario se encuentre en situación de vulnerabilidad económica. Pero: ¿Qué se entiende por vulnerabilidad económica?

a) Que el obligado a pagar la renta se encuentre en situación de desempleo, inmerso en un ERTE, o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos.

b) Que el conjunto de ingresos de la unidad familiar (compuesta por la persona que adeuda la renta arrendaticia, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda) no supere en el mes anterior a la moratoria:

o El límite de 3 veces el IPREM con carácter general.

o Este límite se incrementa en 0,1 por cada hijo a cargo en la unidad familiar y de 0,15 en las familias monoparentales.

o Este límite también se incrementará en 0,1 por cada miembro de la unidad familiar mayor de 65 años.

o En las unidades familiares en las que uno de los miembros posea una discapacidad superior al 33% el límite será de 4 veces el IPREM, y en caso de que dicha discapacidad sea superior al 65% el límite será 5 veces el IPREM.

c) Que la suma de la renta del alquiler, los gastos y los suministros básicos (electricidad, gas, gasoil, agua, telecomunicaciones fijas y móvil, cuotas de comunidad) sea igual o superior al 35% de los ingresos que perciba el conjunto de la unidad familiar.

No concurren los supuestos de vulnerabilidad económica: Cuando la persona arrendataria o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar que habita aquella sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España.

Excepciones:

1. Cuando el derecho recaiga únicamente sobre una parte de la misma y se haya obtenido por herencia o mediante transmisión mortis causa sin testamento.

2. Quienes siendo titulares de una vivienda, acrediten la no disponibilidad de la misma por causa de separación o divorcio, por cualquier otra causa ajena a su voluntad.

3. Cuando la vivienda resulte inaccesible por razón de discapacidad de su titular o de alguna de las personas que conforman la unidad de convivencia.

Para justificar esa situación de vulnerabilidad, deberán acreditar el cumplimiento de los requisitos exigidos mediante una serie de documentos tales como:

- En el caso de la situación de desempleo: certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones donde figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestación o subsidio.

- En el caso de autónomos: certificado expedido por la AEAT o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

- La unidad familiar: libro de familia, documento que acredita la unión de hecho, certificado de empadronamiento o declaración de discapacidad o dependencia para realizar actividad laboral.

- Para la titularidad de los bienes: nota simple emitida por el Registro de la Propiedad, escritura de compraventa y del préstamo. En el caso de moratorias de viviendas de alquiler deberá adjuntarse dicho contrato.

- Finalmente, el deudor deberá aporta una declaración responsable acerca del cumplimiento de los requisitos exigidos.

Si no pudiese adjuntar algún documento dispondrá de un plazo de 1 mes desde que finalice el estado de alarma para presentarlo.

3- Que se haya intentado un acuerdo arrendador-arrendatario y no se haya conseguido.

Para el caso de los llamados grandes tenedores, se establece que el arrendatario de un contrato de vivienda habitual, que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, podrá solicitar al arrendador el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera conseguido ya con carácter voluntario por acuerdo entre ambas partes.

Una vez solicitado dicho aplazamiento, sin que se haya llegado a un acuerdo voluntario entre las partes, el arrendador deberá comunicar al arrendatario en el plazo máximo de 7 días laborales, la decisión adoptada de entre las siguientes:

1. La reducción del 50% de la renta durante el tiempo que dure el Estado de Alarma y las mensualidades siguientes si dicho plazo fuera insuficiente, con un máximo de 4 meses.

2. La moratoria o aplazamiento en el pago de la renta, que será automática y durará todo el periodo de Estado de Alarma y las mensualidades siguientes, prorrogable mes a mes, si este plazo fuera insuficiente, con un plazo máximo de 4 meses. Se llevará a cabo mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos 3 años a contar a partir del momento en que se supere la situación con el máximo de 4 meses.

En el caso de los pequeños propietarios, el arrendatario de un contrato de vivienda habitual, que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, podrá solicitar al arrendador, el aplazamiento temporal en el pago de la renda o la condonación total o parcial de la misma, siempre que no lo hubiesen acordado de común acuerdo.

Una vez recibida la solicitud el arrendador deberá comunicar al arrendatario en un máximo de 7 días laborales las condiciones del aplazamiento o fraccionamiento aplazado o en su caso, alternativas que plantea.

Si el arrendador no acepta ningún acuerdo sobre el aplazamiento, y cuando el arrendatario se encuentra en situación de vulnerabilidad sobrevenida podrá acceder al programa de ayudas transitorias de financiación.

Esto conlleva que el arrendador pequeño propietario no se encuentra obligado a aceptar ninguna modificación en las condiciones del pago de la renta.