Administración de Fincas
En palabras del Tribunal Supremo (STS 453/2019 de 18 de julio de 2019), la finalidad del retracto legal de colindantes es "facilitar con el transcurso del tiempo algún remedio a la división excesiva de la propiedad territorial, allí donde este exceso ofrece obstáculo insuperable al desarrollo de la riqueza". En consecuencia, se trata de evitar la excesiva fragmentación de los terrenos rústicos en cuanto supone una situación ¨antieconómica¨.
Sin embargo, el Alto Tribunal manifiesta el uso restrictivo de esta institución debido a que limita el derecho de propiedad y de libre disposición de los bienes.
¨Tampoco cabe olvidar que el derecho de retracto, en tanto que supone una restricción a la libertad de contratación por razones muy especiales, ha de ser interpretado de forma restrictiva. Así lo tiene declarado esta sala, entre otras, en sentencia núm. 94/2008, de 4 de febrero , cuando afirma que "Se trata en cualquier caso, y concretamente en el del retracto de colindantes o asurcanos, de limitaciones impuestas a la propiedad rústica a modo de cargas de derecho público, pues aunque puedan redundar en provecho de particulares están motivadas por el interés general ( sentencia de 2 febrero 2007 , que cita en igual sentido las de 12 de febrero de 2000 y de 20 de julio de 2004 ). En cuanto supone una limitación a la libre disponibilidad de los bienes por su propietario y una excepción al principio de libertad de contratación, es objeto de una rigurosa regulación legal y merece una interpretación restrictiva pues en definitiva supone que quien ha adquirido una finca, por compraventa o dación en pago, pierde la propiedad en virtud de una disposición legal que le impone su transmisión a un tercero, quedando sin efecto su adquisición por causas ajenas a la misma"
El artículo 1523 del Código Civil recoge el derecho de retracto entre colindantes estableciendo que ¨tendrán el derecho de retracto los propietarios de las tierras colindantes cuando se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de una hectárea¨.
Sin embargo este derecho no será aplicable a tierras colindantes que se encontraran separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos y otras servidumbres aparentes en provecho de otras fincas.
En el caso de que dos o más propietarios de fincas colindantes quisieran hacer uso del retracto legal al mismo tiempo, tendrá preferencia el que sea dueño de la tierra colindante de menor cabida, y si ambas fincas tuvieran la misma cabida, el que primero lo solicite.
El retracto legal deberá ejercitarse dentro del plazo de 9 días contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta.
La finalidad de la inclusión de esta figura en nuestro Código Civil no es otra que evitar los minifundios o la existencia pequeñas tierras en favor de la mejora de la producción agraria. Por ello, el retrayente tendrá que acreditar que la finca rústica que pretende adquirir tiene la finalidad de incrementar y mejorar la producción agrícola o ganadera.
El retrayente deberá abonar el precio que hubiera pagado el comprador, así como los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta, y los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida.
Al margen de la regulación que nos proporciona el Código Civil, el artículo 27 de la Ley 19/1995 de 4 de julio de Modernización de las Explotaciones Agrarias introdujo una nueva figura en el retracto de colindantes cuando el retrayente sea titular de una explotación agraria prioritaria, ¨Tendrán el derecho de retracto los propietarios de fincas colindantes que sean titulares de explotaciones prioritarias, cuando se trate de la venta de una finca rústica de superficie inferior al doble de la unidad mínima de cultivo.
En el caso de que hubiera dos o más colindantes tendrá preferencia el dueño de la finca que con la adquisición iguale o supere la extensión mínima de cultivo, y si más de uno de los colindantes cumple este requisito, tendrá preferencia el dueño de la finca de menor extensión.
Si ninguna de las fincas colindantes igualan o superan con la adquisición la unidad mínima de cultivo, será preferido el dueño de la finca de mayor extensión.
El plazo para ejercitar este derecho será el de 1 año contado desde la inscripción en el Registro de la Propiedad, salvo que antes se notifique fehacientemente a los propietarios de las fincas colindantes la venta de la finca, en cuyo caso el plazo será de 60 días contados desde la notificación.
Se establece como prohibición que el propietario colindante que ejercite el derecho de retracto no podrá enajenar la finca retraída durante el plazo de 6 años desde su adquisición.
Por tanto, existen dos retractos de colindantes, el regulado en el Código Civil y el establecido en la Ley 19/1995. El primero sirve para cualquier caso de propiedad de fincas rústicas y se basa en que la finca retraída no exceda de una hectárea, y el segundo hace referencia a la explotación agraria prioritaria y toma en consideración la unidad mínima de cultivo como requisito, así, ambas difieren en el plazo de caducidad de la acción. Son, por todo ello, retractos distintos con una regulación diferente, si bien ambos con una misma finalidad.
Artículo publicado el 28 de junio de 2021 en "Tribuna de Valladolid"