Cuando tomamos la decisión de adquirir una vivienda, recorremos diversas entidades financieras en busca de las mejores condiciones económicas.
En ese momento, todas las entidades nos ofrecen préstamos hipotecarios con unas supuestas condiciones muy ventajosas.
Cegados por la cantidad de documentación que tenemos que aportar y todas las gestiones que tenemos que tramitar, no advertimos todos los gastos que va a conllevar la suscripción de ese préstamo hipotecario.
¿Qué se entiende por gastos hipotecarios?
La cláusula de gastos se trata de una estipulación incluida en el articulado de la gran mayoría de préstamos hipotecarios y que consiste en la atribución al prestatario de la obligación de correr con todos los gastos derivados de la formalización de dicho préstamo entre ellos, los gastos de notaría, Registro de la Propiedad, gestoría o tasación.
En fecha 23 de diciembre de 2015 (STS 705/2015) nuestro Tribunal Supremo declaró la nulidad de las llamadas cláusulas de gastos, en contratos de préstamo con consumidores, sin negociación, y de manera predispuesta, por considerarlas abusivas.
La citada sentencia establece que tanto el arancel de los notarios, como el del Registro de la Propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio o a cuyo favor se inscriba el derecho o solicite una certificación. Pues bien, quien tiene el interés principal en la inscripción del préstamo hipotecario es sin duda el prestamista, es decir, la entidad financiera, pues así obtiene un título ejecutivo, constituye garantía real y adquiere posibilidad de ejecución especial.
La decisión de nuestro Alto Tribunal se basa en que la imposición de estas cláusulas no permite una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial o registral, haciendo recaer toda la carga económica sobre el prestatario.
Por ello, la inclusión de esta cláusula en los préstamos hipotecarios supone un desequilibrio económico relevante entre las partes que perjudica al consumidor y que no hubiese sido aceptada en el marco de una negociación individualizada.
Con posterioridad, en fecha 29 de enero de 2019 (STS 46/2019), el Tribunal Supremo fue un paso más allá, y aclaró los efectos y consecuencias de la declaración de nulidad, estableciendo qué cantidades podían ser reclamadas por los consumidores.
Aunque ha sido una cuestión polémica, la jurisprudencia es pacífica permitiendo al cliente solicitar la nulidad de la cláusula de gastos, y con ello, la restitución de las cantidades correspondientes.
¿Quién puede reclamar los gastos hipotecarios?
Cualquier consumidor que sea o haya sido titular de un préstamo hipotecario ya sea mediante suscripción, novación o subrogación, y cuyo préstamo incluya la cláusula de gastos.
¿Qué plazo tengo para presentar la reclamación?
Debemos señalar que la acción de nulidad es imprescriptible, por lo tanto se pueden reclamar los gastos hipotecarios sin límite temporal.
En este sentido, cabe destacar que no es relevante si el préstamo está vigente o está cancelado, pues en ambos casos es viable su reclamación.
¿Qué documentación necesito?
Es necesario disponer de la escritura de préstamo hipotecario y de las facturas que vayamos a reclamar, es decir, la factura de la notaría, del Registro de la Propiedad, de la gestoría y de la empresa tasadora.
En ocasiones el cliente no dispone de todas las facturas, en ese caso, se podrán reclamar los gastos de aquellas facturas que tenga en su poder, e incluso es posible solicitar un duplicado de algunas de las facturas.
¿Qué importe puedo reclamar?
El importe a reclamar depende de los gastos que se hayan abonado cuando se suscribió el préstamo hipotecario.
El Tribunal Supremo aclaró en el año 2019 cómo se debían distribuir dichos gastos:
En el caso de la notaría, dado que la intervención notarial interesa a ambas partes, deben distribuirse los costes de matriz por mitad. Es decir, que se puede reclamar el 50% de la factura de la notaría.
En el caso del Registro de la Propiedad, entiende que la inscripción registral únicamente beneficia a la entidad financiera, por ser a ésta a quien la interesa la inscripción de la garantía hipotecaria. Por ello, se puede reclamar la totalidad de la factura abonada por este concepto.
En cuanto a la gestoría, y dado que este trámite también interesa a ambas partes, sus gastos deberán ser distribuidos por mitades, pudiendo ser reclamado el 50% de la cuantía de la factura.
En cuanto a los gastos de tasación del inmueble, la mayoría de Audiencias Provinciales se han pronunciado de forma favorable.
En el caso de nuestra Audiencia Provincial de Valladolid en fecha 9 de octubre (SAP 409/2018), estableció que la tasación del inmueble es requisito imprescindible para la constitución de la hipoteca que garantiza el préstamo, y al ser un trámite que interesa a ambas partes, a falta de negociación individualizada, es lógico distribuir sus gastos por mitad. De esta manera también se puede reclamar el 50% de los gastos abonados por la tasación de la vivienda.
Si tú también abonaste los gastos hipotecarios, es el momento de que reclames lo que es tuyo.
Artículo publicado el 6 de julio de 2020 en "Tribuna de Valladolid"