La Ley de Propiedad Horizontal otorga a los vecinos, miembros de una Comunidad de Propietarios, diversos derechos, pero también una serie de obligaciones que deben ser respetadas y cumplidas por todos los propietarios o inquilinos.
En este sentido, nos encontramos con el artículo 7.2 del citado texto legal que se erige como un límite a los derechos de los propietarios, estableciendo que ni el propietario ni el inquilino de un piso o local pueden desarrollar en el inmueble actividades que estén prohibidas en los estatutos, resulten dañosas para la finca, o contravengan disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Es ciertamente habitual, que al vivir en comunidad nos podamos encontrar con situaciones realmente incómodas, molestas o desagradables, generadas por algún vecino al resto de la comunidad y no sepamos cómo actuar.
La propia Ley establece cómo proceder ante esta situación. En primer lugar, el presidente de la comunidad a iniciativa propia, o de cualquiera de los vecinos, puede requerir a quien esté realizando algún tipo de actividad de las anteriormente descritas, que cese de forma inmediata en su realización, apercibiéndole de que en caso contrario se adoptarán las medidas judiciales oportunas.
La forma más recomendable de hacer este requerimiento es a través de burofax para que quede constancia tanto de la fecha de dicho requerimiento, como del contenido del mismo.
En caso de que la persona que estuviera realizando la actividad molesta fuera un inquilino, sería recomendable enviar previamente un requerimiento al propietario, para que tuviera constancia de la situación y pudiera tomar las medidas que estimase oportunas.
Si tras recibir este requerimiento, el vecino en cuestión no cesa en la actividad molesta, entonces será necesario celebrar una Junta de Propietarios donde los vecinos acuerden la interposición de la llamada acción de cesación contra el vecino en cuestión.
Por lo tanto, y por imperativo legal, para poder ejercitar la acción de cesación será necesario acreditar ambos requisitos: 1) que se ha realizado con anterioridad un requerimiento fehaciente al infractor y 2) que la Junta de Propietarios ha acordado la interposición de dicha acción.
En este contexto, es importante destacar que nuestro Tribunal Supremo exige que esa actividad molesta esté dotada de una cierta notoriedad constituida por ¨la evidencia y la permanencia en el peligro o la incomodidad¨. Esto significa que no basta con que se den uno o varios actos concretos y aislados que causen molestias a la comunidad, sino que es necesario que además tales actos tengan cierta intensidad y se realicen con cierta continuidad.
En cuanto a la prueba es importante señalar, que para que la acción de cesación pueda prosperar debemos ser capaces de acreditar la existencia de dicha actividad y las molestias que causa, por lo tanto, es necesario recabar todas las pruebas posibles de cara al procedimiento judicial posterior, tales como atestados policiales, constancia de las quejas de los vecinos en actas de la comunidad, fotografías etc.
Finalmente, una vez cumplidos todos los requisitos señalados, la comunidad podrá presentar demanda contra el vecino molesto. En caso de que la vivienda o local estuviese alquilado, la demanda se deberá dirigir contra el propietario, y en su caso contra el arrendatario que realice la actividad molesta.
Si la sentencia fuese estimatoria, el juez podrá acordar no sólo la cesación definitiva de la actividad prohibida o molesta, sino la indemnización de daños y perjuicios que en su caso proceda, y la privación del derecho de uso de la vivienda durante un plazo no superior a 3 años.
En caso de que el infractor fuese un inquilino, la sentencia podrá declarar extinguidos todos sus derechos en relación con la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.
La previsión normativa de esta acción especial intenta evitar a los vecinos que viven en régimen de propiedad horizontal perturbaciones y molestias innecesarias, que no tienen porqué soportar, permitiendo de este modo velar por la buena convivencia y las relaciones de vecindad.
Artículo publicado el 15 de junio de 2020 en "Tribuna de Valladolid"