• Sandra Pacho

LOS BALCONES Y TERRAZAS: ¿ELEMENTOS COMUNES O PRIVATIVOS?


La respuesta a esta pregunta es de vital importancia para saber a quién corresponden las posibles reparaciones, mantenimiento u obras en los mismos. Muchas veces nos encontramos con problemas de humedades, filtraciones o desprendimientos en nuestras terrazas o balcones y no sabemos si debemos repararlo nosotros mismos o por el contrario su reparación corresponde a la comunidad de vecinos.

Para responder a esta pregunta en primer lugar debemos conocer si estos elementos son considerados comunes o privativos, y para ello debemos acudir al artículo 396 del Código Civil, ¨…sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes…¨. Esto es, que los balcones o terrazas son considerados elementos comunes del edificio.

En este sentido es interesante señalar la STS 5771/2012 Sala de lo Civilde 18 de junio de 2012 que establece que ¨Los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal se componen por elementos comunes y privativos. Dentro de los denominados elementos comunes, algunos tienen tal consideración por su propia naturaleza y otros por destino. La diferencia estriba en que los primeros no pueden quedar desafectados, por resultar imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales que configuran el edificio, mientras que los denominados elementos comunes por destino, a través del título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, o por acuerdo unánime de la comunidad de propietarios, podrían ser objeto de desafectación. La Sala ha declarado que las terrazas, son unos de los denominados elementos comunes por destino y por tanto pueden ser objeto de desafectación, pero ello no significa que la parte de ellas que configura la cubierta y el forjado del edificio, que son elementos comunes por naturaleza, pueda convertirse en elemento de naturaleza privativa¨.

Poniendo en relación el artículo 396 del CC y la jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo se llega a la conclusión de que los balcones son considerados elementos comunes del edificio y dentro de estos, por destino, esto es, que aun teniendo la consideración de elementos comunes, podrían cambiar su configuración de elemento común a elemento privativo si se modifica el Título Constitutivo de Propiedad Horizontal o a través de un acuerdo por unanimidad en la Junta de Propietarios.

Finalmente, aun partiendo de la consideración general de elementos comunes, para saber si la reparación de los mismos corresponde a la comunidad o al propietario individual, debemos atender al origen del daño:

  • Si el daño sufrido se debe al deterioro por el mero paso del tiempo, entonces será la comunidad la encargada de su reparación.

  • En cambio, si el daño es producido por un incorrecto uso del mismo, en ese caso, la reparación correrá a cargo de dicho propietario por no haber sido diligente en su utilización.