La respuesta a esta pregunta es de vital importancia para saber a quién corresponden las posibles reparaciones, mantenimiento u obras en los mismos. Muchas veces nos encontramos con problemas de humedades, filtraciones o desprendimientos en nuestras terrazas o balcones y no sabemos si debemos repararlo nosotros mismos o por el contrario su reparación corresponde a la comunidad de vecinos.
Para responder a esta pregunta en primer lugar debemos conocer si estos elementos son considerados comunes o privativos, y para ello debemos acudir al artículo 396 del Código Civil, ¨…sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes…¨. Esto es, que los balcones o terrazas son considerados elementos comunes del edificio.
En este sentido es interesante señalar la STS 5771/2012 Sala de lo Civilde 18 de junio de 2012 que establece que ¨Los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal se componen por elementos comunes y privativos. Dentro de los denominados elementos comunes, algunos tienen tal consideración por su propia naturaleza y otros por destino. La diferencia estriba en que los primeros no pueden quedar desafectados, por resultar imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales que configuran el edificio, mientras que los denominados elementos comunes por destino, a través del título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, o por acuerdo unánime de la comunidad de propietarios, podrían ser objeto de desafectación. La Sala ha declarado que las terrazas, son unos de los denominados elementos comunes por destino y por tanto pueden ser objeto de desafectación, pero ello no significa que la parte de ellas que configura la cubierta y el forjado del edificio, que son elementos comunes por naturaleza, pueda convertirse en elemento de naturaleza privativa¨.
Poniendo en relación el artículo 396 del CC y la jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo se llega a la conclusión de que los balcones son considerados elementos comunes del edificio y dentro de estos, por destino, esto es, que aun teniendo la consideración de elementos comunes, podrían cambiar su configuración de elemento común a elemento privativo si se modifica el Título Constitutivo de Propiedad Horizontal o a través de un acuerdo por unanimidad en la Junta de Propietarios.
Finalmente, aun partiendo de la consideración general de elementos comunes, para saber si la reparación de los mismos corresponde a la comunidad o al propietario individual, debemos atender al origen del daño:
Si el daño sufrido se debe al deterioro por el mero paso del tiempo, entonces será la comunidad la encargada de su reparación.
En cambio, si el daño es producido por un incorrecto uso del mismo, en ese caso, la reparación correrá a cargo de dicho propietario por no haber sido diligente en su utilización.