• Sandra Pacho

¿CÓMO AFECTA A LOS CONTRATOS DE ALQUILER LA ÚLTIMA MODIFICACIÓN DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS?


La exposición de motivos de la última reforma de la Ley establece que la finalidad que persigue  es contribuir a potenciar el mercado de los arrendamientos de vivienda, con base en el mandato constitucional del artículo 47 de nuestra Constitución, el reconocimiento del derecho de todos los españoles a una vivienda digna.

Continúa diciendo que la consecución de este objetivo exige una modificación normativa que permita establecer un equilibrio adecuado en las prestaciones de las partes, sin embargo el espíritu de la Ley no es otro que el carácter tuitivo y protector del arrendatario frente al arrendador, por entender que aquel es ¨la parte débil¨ merecedora de protección.

¿Qué novedades introdujo el Real Decreto Ley 7/2019 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler en la L.A.U?

  • En cuanto a la duración mínima del contrato de alquiler, se amplía de 3 a 5 años la duración mínima del contrato o a 7 si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifestase al arrendador con al menos 30 días de antelación a la fecha de terminación el contrato o cualquiera de sus prórrogas su voluntad de no renovarlo.

  • Si  llegada la fecha de vencimiento del contrato, o cualquiera de sus prórrogas (transcurridos 5 o 7 años en función de si el arrendador es persona física o jurídica) ninguna de las partes notifica a la otra la voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará pos plazos anuales hasta un plazo máximo de 3 años más. Con anterioridad a esta reforma el plazo establecido para esa notificación era de 30 días para ambas partes, sin embargo, ahora ese plazo ha pasado a ser de al menos 4 meses en el caso del arrendador y de 2 en el caso del arrendatario.

  • En cuanto a la necesidad del arrendador de utilizar la vivienda arrendada, se establece que una vez transcurrido el primer año de duración del contrato, si el arrendador es persona física, no procederá la prórroga obligatoria si éste hubiese hecho constar en el contrato, de forma expresa, la necesidad de ocupar la vivienda antes del transcurso de 5 años para destinarla a vivienda para sí o sus familiares de primer grado de consanguinidad o para su conyugue en casos de separación o divorcio.

Con anterioridad a esta reforma, la mera comunicación por parte del arrendador al arrendatario de la necesidad de esa vivienda suponía la no aplicación de la prórroga obligatoria. Es de vital importancia conocer que actualmente la reforma exige que esta circunstancia se haya hecho constar en el contrato, de forma expresa, dado que en caso contrario habrá que cumplir con las prórrogas obligatorias.

  • En cuanto a la fianza, con anterioridad a la reforma las partes podrían pactar cualquier tipo de garantía adicional a la fianza, ahora se limita la libertad de pactos de las partes al establecerse que el valor de esa garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.

Como queda evidenciado a lo largo de la exposición de motivos de la Ley, así como a través de las modificaciones operadas en su articulado, la reforma pretende salvaguardar aún más al arrendatario, pues considera que es la parte merecedora de dicha protección, pues en esta transacción es ¨la parte débil¨.

Sin embargo, esta situación está generando que muchos propietarios de viviendas, saquen sus propiedades del mercado del alquiler, con la consecuencia evidente, del incremento del precio de la vivienda, consiguiéndose así el efecto contrario al perseguido por la reforma.

Artículo publicado el 31 de agosto de 2020 en "Tribuna de Valladolid"

https://www.tribunavalladolid.com/blogs/tutela-efectiva/posts/como-afecta-a-los-contratos-de-alquiler-la-ultima-modificacion-de-ley-de-arrendamiento-urbanos